Když jsem se nedávno rozhodl uvolnit svůj byt pro nové nájemníky, stál jsem před klasickým dilematem. Svěřit celý proces do rukou realitní kanceláře a nechat zájemce platit nesmyslně vysoké provize, nebo se do toho pustit na vlastní pěst? Jako člověk, který se pohybuje v IT a technologiích, mám rád věci pod kontrolou a věřím v efektivitu. Bylo tedy jasné, že půjdu druhou cestou.

Pokud právě řešíte, jak pronajmout byt bez realitky, pravděpodobně už víte, že úspěch závisí na dvou věcech: perfektní prezentaci nemovitosti a správné volbě inzertního portálu. Trh se rychle mění, a to, co fungovalo před pěti lety, už dnes zdaleka nestačí. Rozhodl jsem se proto otestovat tři nejznámější řešení na trhu – Sreality.cz, Bezrealitky.cz a inovativní Seeki.eu.

Zde je můj hloubkový pohled na to, jak si tyto platformy stojí z hlediska nákladů, technologické vyspělosti a reálné uživatelské přívětivosti.

Sreality.cz: Tradiční hegemon, který na samoinzerenty nemyslí

Když se řekne hledání bydlení, Sreality jsou pro většinu Čechů první volbou. Mají obrovskou návštěvnost, což z nich dělá lákavé místo pro inzerci. Problém ale nastává v momentě, kdy zde chcete inzerovat jako soukromá osoba.

Cenová politika: Připravte se na to, že si připlatíte. Základní inzerce stojí fixních 72,60 Kč za každý započatý den. Pokud se rozhodnete pro měsíční balíček, vyjde vás na 1 331 Kč (přičemž v ceně jsou zahrnuta pouze dvě tzv. „topování“, aby váš inzerát nezapadl).

Technologie a použitelnost: Uživatelské rozhraní zamrzlo v čase. Celý systém je historicky budován pro realitní makléře, kteří do něj nahrávají desítky nemovitostí přes speciální softwary. Pro běžného uživatele je manuální vyplňování desítek kolonek a parametrů zdlouhavé a neintuitivní.

Verdikt: Sreality vám sice přivedou zájemce, ale proces je drahý a z hlediska uživatelského zážitku vyčerpávající. Chybí zde jakákoliv moderní automatizace, která by vám ušetřila čas s tvorbou textů nebo tříděním parametrů.

Bezrealitky.cz: Zavedený standard zatížený up-sellem

Bezrealitky.cz jsou průkopníkem v tom, jak pronajmout byt bez realitky. Po léta byly synonymem pro přímý kontakt mezi majitelem a nájemníkem. Postupem času se z nich ale stal těžkopádnější korporátní stroj.

Cenová politika: Nabízejí balíčky za 299 Kč nebo 599 Kč na měsíc. Cenově jsou tedy mnohem dostupnější než Sreality, ale samotným poplatkem za inzerát to pro platformu teprve začíná.

Technologie a použitelnost: Z technologického hlediska funguje web spolehlivě, ale uživatelský zážitek výrazně trpí byznys modelem firmy. Při každém kroku se vám systém snaží prodat nějakou doplňkovou službu – od prověření bezdlužnosti, přes pojištění, až po prémiové odznáčky. Tento neustálý, až agresivní up-sell zbytečně zdržuje a znepřehledňuje orientaci.

Verdikt: Funkční a zavedená klasika, která ale ztrácí body za to, jak moc tlačí na pilu při prodeji dalších služeb. Místo rychlého vystavení inzerátu se musíte proklikávat nabídkami, které možná vůbec nepotřebujete.

Seeki.eu: AI revoluce a jednoznačný vítěz testu

Zatímco první dva portály spoléhají na staré pořádky, Seeki.eu přistupuje k realitnímu trhu s čistým štítem a masivní integrací umělé inteligence. Z pohledu člověka, který má rád elegantní a funkční kód, to byla láska na první pohled.

Cenová politika: Naprostá a osvěžující transparentnost. Vystavení inzerátu stojí přesně 9 EUR. Žádné denní poplatky, žádné nutné měsíční balíčky, žádné skryté háčky ani vyskakovací okna s prémiovými službami.

Technologie a použitelnost: Zde Seeki naprosto deklasuje konkurenci. Jediné, co si musíte jako inzerent připravit, jsou kvalitní fotografie vaší nemovitosti. Jakmile je nahrajete, do práce se pustí AI. Umělá inteligence sama rozpozná dispozice, materiály a vybavení bytu, automaticky vygeneruje profesionální a poutavý popisek, vyplní technické parametry a inzerát chytře zacílí. Odpadá syndrom prázdného papíru, kdy nevíte, jak byt popsat.

Verdikt: Seeki je budoucnost inzerce. Ušetří vám hodiny času, který byste jinak strávili vymýšlením textů a zaškrtáváním formulářů. Je to rychlé, mimořádně efektivní a vizuálně čisté řešení.

Jak se připravit na úspěšný pronájem?

Vzhledem k tomu, že chytré platformy jako Seeki.eu udělají většinu těžké práce za vás, můžete svou energii soustředit na to nejdůležitější – samotnou přípravu bytu. Co se mi osobně nejvíce osvědčilo?

Kouzlo fotografie: Protože AI na Seeki pracuje s vizuálními vstupy, vaše fotky musí být perfektní. Z bytu odstraňte všechny osobní věci (rámečky s fotkami, sušáky na prádlo, kosmetiku v koupelně). Foťte ideálně za denního světla, roztáhněte žaluzie a rozsviťte všechna světla, aby prostor působil co nejvíce vzdušně.

Filtrování zájemců: Jakmile inzerát visí online (což je u Seeki otázka minut), začnou se ozývat zájemci. Vyplatí se mít připravený krátký dotazník. Zeptejte se zájemců na to, kde pracují, kolik lidí bude v bytě bydlet, a zda mají domácí mazlíčky. Ušetříte si tak čas na prohlídkách s lidmi, kteří se do vašeho bytu typově nehodí.

Osobní prohlídky: Byt by měl na prohlídku vonět čistotou. Je to klišé, ale první dojem uděláte jen jednou. Během prohlídky nechte zájemce, ať si prostor v klidu projdou, a buďte připraveni transparentně odpovídat na otázky ohledně nákladů na energie a poplatků.

Závěrečné shrnutí

Hledání odpovědi na otázku, jak pronajmout byt bez realitky, už v roce 2026 nemusí znamenat víkend strávený u počítače a frustraci z komplikovaných systémů. Trh nabízí nástroje, které celou operaci smrsknou na několik minut.

Sreality i Bezrealitky mají svá opodstatnění, ale nesou si s sebou technologickou zátěž minulosti. Pokud chcete proces zvládnout s noblesou, maximálně efektivně, s jasným nákladem 9 EUR a s pomocí umělé inteligence, která za vás napíše texty a vyplní parametry jen na základě nahraných fotek, je Seeki.eu z mého pohledu bezkonkurenční volbou. Váš čas je příliš drahý na to, abyste ho trávili tím, co dnes stroje zvládnou lépe a rychleji.

Článek Jak pronajmout byt bez realitky: moje zkušenost a srovnání Sreality, Bezrealitky a Seeki se nejdříve objevil na Michal Seidler.

Tuhle otázku slýchám často, protože se nemovitostem v Evropě věnuji každý den. Stavím Seeki.eu, vyhledávač, který spojuje inzeráty z dvanácti zemí do jednoho místa. Mám tak před sebou něco, co běžný kupující nevidí: ceny v Praze, Málaze nebo Terstu vedle sebe, ve stejné měně a počítané stejně.

Zkusil jsem tedy odpovědět poctivě a s daty. Kde se nemovitost v zahraničí opravdu vyplatí, kolik stojí a na co si dát pozor.

Doporučuji:

Bulios BLACK – Unikátní investiční nástroje a vzdělávací platforma
analýzy, profesionální portfolia, férová cena akcíí, tipy na zajímavé akcie

Sám aktivně Bulios BLACK používám, posunul mé portfolio na novou úroveň a proto vám jej mohu vřele doporučit v souladu s kodexem.

Recenze Bulios BLACK + 7 dní ZDARMA a pak 10% sleva

Kolik vlastně dostanete za cenu pražského bytu?

Začnu tím nejzajímavějším. Vezměme mediánový pražský byt na prodej za 404 000 €, tedy asi 9,8 milionu korun, a podívejme se, kolik metrů čtverečních by se za stejné peníze dalo koupit jinde:

MístoCena za m²Plocha za cenu pražského bytuPraha6 974 €58 m²Torrevieja (Španělsko)2 727 €148 m²Liptovský Mikuláš (Slovensko)3 232 €125 m²Terst (Itálie)3 267 €124 m²Valencie (Španělsko)3 291 €123 m²Portimão (Portugalsko)3 433 €118 m²Budapešť (Maďarsko)3 665 €110 m²Málaga (Španělsko)3 866 €105 m²Vídeň (Rakousko)6 727 €60 m²

Praha je v celém mém srovnání nejdražší na metr čtvereční. Předběhne i Vídeň, Lisabon nebo rakouské lyžařské středisko Zell am See. Na jihu Španělska přitom za stejné peníze pořídíte byt více než dvakrát větší.

Dobře, ale metry čtvereční nejsou všechno. Pojďme se podívat na jednotlivé země.

Nemovitosti ve Španělsku: nejvíc bytu za peníze

Španělsko je pro Čechy nejčastější volba a data ukazují proč. Nejlevnější je jih Costa Blanca. V Torrevieje stojí typický byt kolem 219 000 € (5,3 milionu korun). V sousední Orihuele, kam patří i oblíbená Orihuela Costa, je to kolem 250 000 €.

Kdo chce spíš živé město než letovisko, podívá se do Valencie nebo do Málagy. Tam se mediánové byty pohybují mezi 315 000 a 350 000 €, pořád tedy levněji než v Praze. Naopak Marbella je jiná liga: typický byt tam stojí skoro 780 000 €.

Na co si dát pozor: Španělsko má vysoké daně při koupi. Podle regionu zaplatíte 6 až 13 % z ceny a s poplatky se celkem dostanete na 8 až 14 %. U bytu za 250 000 € to znamená dalších zhruba půl až skoro milion korun. Než začnete, budete také potřebovat daňové číslo NIE. Jak ho vyřídit, popisuje tento průvodce.

Nemovitosti v Itálii: Jadran blízko domova

Itálie láká hlavně tím, že je autem na dosah. Oblíbené Benátsko ale levné není. V Caorle stojí typický byt kolem 309 000 € a v Jesolu přes 400 000 €. Inzerátů je tam ale málo, takže tato čísla berte orientačně.

Příjemné překvapení je Terst. Cenou za metr čtvereční je to jedno z nejlevnějších míst celého srovnání, typický byt kolem 100 m² vyjde na zhruba 320 000 €. Navíc je to celoroční město, ne resort, který v listopadu zavře.

Na co si dát pozor: daň se v Itálii nepočítá z kupní ceny, ale z katastrální hodnoty. U druhého bydlení je 9 % a celkové náklady na koupi vycházejí na 7 až 11 %. Budete potřebovat italské daňové číslo codice fiscale.

A co Chorvatsko?

Chorvatsko je pro Čechy asi nejvíc vysněná destinace, takže tu musím být upřímný. Seeki ho zatím nepokrývá, a proto k němu nemám čísla ze stejného zdroje. Nechci ho srovnávat odhadem vedle skutečných dat.

Jako orientační bod může posloužit italské pobřeží na druhé straně Jadranu, tedy Terst a Benátsko.

Nemovitosti v Portugalsku: krásné, ale už ne levné

Portugalsko bylo dlouho tipem na levné bydlení u oceánu. To už neplatí, aspoň ne v Lisabonu. Mediánový byt v Lisabonu dnes stojí kolem 595 000 € (14,5 milionu korun). Cena za metr je tam jen zhruba o desetinu nižší než v Praze.

Rozumnější jsou města na jižním pobřeží Algarve. V Portimãu nebo Albufeiře seženete typický byt za 320 000 až 350 000 €. Byty tam bývají větší, kolem 80 až 100 m².

Na co si dát pozor: celkové náklady na koupi jsou vysoké, přibližně 10 až 11 %. Budete potřebovat daňové číslo NIF a obvykle i daňového zástupce.

Nemovitosti v Rakousku: hory za pražské ceny

Byt na horách je sen mnoha lyžařů. Rakouská střediska jsou ale cenově na úrovni Prahy. V Zell am See stojí typický byt kolem 468 000 €, ve Vídni kolem 420 000 €.

Na co si dát pozor: v Salcbursku a Tyrolsku platí omezení pro využití bytů jako druhého bydlení. Ne každý byt si můžete koupit jen na víkendy a dovolenou. Před podpisem si proto ověřte, zda je konkrétní byt k rekreačnímu užívání schválený. Náklady na koupi se pohybují mezi 6 a 8 %.

Maďarsko a Slovensko: nejlevnější vstup

Pokud nemusí být moře, jsou nejdostupnější naši sousedé. V Budapešti koupíte typický byt za zhruba 205 000 €, tedy asi 5 milionů korun. Za cenu pražského bytu tam máte dvojnásobnou plochu. U Balatonu, například v Siófoku, je to podobné.

Na Slovensku vychází nejlépe Liptov. V Liptovském Mikuláši stojí typický byt kolem 178 000 €, tedy pod 4,5 milionu korun. Zajímavé je, že Vysoké Tatry jsou dnes na metr dražší než Bratislava.

Velkou výhodou obou zemí jsou nízké vedlejší náklady. Na Slovensku neplatíte žádnou daň z převodu a koupě vás stojí jen kolem 1 až 2 % navíc, v Maďarsku kolem 5 až 6 %.

Vyplatí se nemovitost v zahraničí jako investice?

Tady je potřeba trochu zchladit nadšení. Když porovnám nabídkové ceny s nájmy, vychází hrubý výnos z dlouhodobého pronájmu takto:

Praha a Brno: zhruba 3,5 %Vídeň a Bratislava: zhruba 4 %Málaga, Lisabon, Portimão: zhruba 5 %Budapešť, Benidorm, Torrevieja: zhruba 5,5 %

Na papíře tedy zahraničí vydělává víc než Praha. Jenže je to hrubý výnos. Neobsahuje daně, správu, opravy, období bez nájemníka ani poplatky ve společenství vlastníků, které bývají v přímořských komplexech s bazénem vysoké.

Krátkodobé pronájmy přes Airbnb jsem do čísel nezahrnul. V letoviscích mají úplně jinou ekonomiku a řada měst je čím dál víc reguluje. Příjmy z pronájmu v zahraničí navíc budete danit, a to podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Tady se vyplatí zaplatit si hodinu u daňového poradce.

Jak bych vybíral já

Kdybych dnes kupoval nemovitost v zahraničí, začal bych otázkou proč. Byt na léto, byt na důchod a byt na pronájem jsou tři úplně jiné nákupy. Letovisko je kouzelné v srpnu a vylidněné v listopadu. Pro pronájem proto dávají větší smysl celoroční města jako Málaga, Valencie, Terst nebo Budapešť.

Pak bych k ceně z inzerátu hned přičetl daně a poplatky. Levnější metr čtvereční ve Španělsku vám snadno sní vyšší daň z převodu.

A nakonec bych se na lokalitu podíval nejdřív v datech a potom osobně. Jak daleko je obchod, lékař nebo zastávka, jak vypadá okolí mimo sezónu. Právě kvůli tomu jsem Seeki začal stavět: aby šlo porovnat ceny za metr čtvereční napříč Evropou a hned projít konkrétní nabídky v češtině, bez přepínání mezi pěti zahraničními portály.

Časté otázky

Může Čech koupit nemovitost v zahraničí?

Ano. Jako občan EU máte ve většině evropských zemí stejná práva na koupi jako místní. Liší se hlavně administrativa, například daňová čísla nebo omezení druhého bydlení v Rakousku. Přehled po zemích najdete v článku koupě nemovitosti cizincem v Evropě.

Kde je nejlevnější nemovitost u moře?

Z míst, která jsem srovnával, vychází nejlevněji jih Costa Blanca ve Španělsku. V Torrevieje stojí metr čtvereční kolem 2 700 € a typický byt kolem 219 000 €.

Kolik stojí koupě nemovitosti v zahraničí navíc?

Záleží na zemi. Na Slovensku jen kolem 1 až 2 % z ceny, ve Španělsku 8 až 14 % a v Portugalsku kolem 10 až 11 %. Podrobné srovnání je v článku o skutečných nákladech na koupi nemovitosti v Evropě.

Dostanu na nemovitost v zahraničí hypotéku?

Často ano, ale ne u každé banky a za horších podmínek než doma. Srovnání podle zemí je v průvodci hypotékou pro cizince v EU.

Závěr

Nemovitost v zahraničí dnes pro Čecha není luxus pro vyvolené. Za cenu menšího pražského bytu je na Costa Blanca, v Terstu nebo v Budapešti k mání byt o dvojnásobné ploše. Levnější metr čtvereční ale není celý příběh. Vyšší daně, poplatky za správu a prázdný byt mimo sezónu dokážou výhodu rychle smazat.

Data za vás rozhodnutí neudělají, ušetří vám ale spoustu chyb. A pokud máte s koupí v zahraničí vlastní zkušenost, budu rád, když se o ni podělíte v komentářích.

Ceny jsou mediány nabídkových cen aktuálně inzerovaných bytů na Seeki.eu k 15. září 2026, přepočtené kurzem 24,29 Kč za euro. Nejde o realizované prodejní ceny. Hrubý výnos počítám jako roční nájem za m² vydělený cenou za m². Článek slouží k orientaci a není investičním doporučením. Jsem zakladatel Seeki.eu.

Článek Nemovitost v zahraničí: kde za cenu pražského bytu koupíte dvakrát víc se nejdříve objevil na Michal Seidler.

Falešné nabídky bytů za extrémně nízké ceny

Jak podvod funguje:
Podvodníci zveřejní inzerát na obľíbeném portálu s nabídkou nájmů a nabídnou byt za podezřele nízkou cenu. Obvykle jde o fotografie ukradené z jiných inzerátů nebo vytvořené pomocí umělé inteligence. Když jsem na tyto inzeráty reagoval, majitel mi psal, že je byt momentálně nedostupný k prohlídce, ale že můžu složit zálohu na jeho zajištění. Někdy podvodníci tvrdí, že mají o byt zájem další lidé, a proto na vás tlačí, abyste jednali rychle.
Jak se chránit:

Pokud je cena podezřele nízká, ověřte, zda není inzerát duplikátem. Našel jsem případy, kdy stejný byt byl nabízen na více portálech za různé ceny.

Zkuste si vyhledat adresu bytu a ověřit, zda odpovídá fotografiím. Podvodníci často používají fotografie jiných nemovitostí, které nemají nic společného s nabízeným bytem.

Nikdy neplaťte žádné peníze, dokud si byt neprohlédnete osobně a nepodepíšete smlouvu.

Používejte pouze důvěryhodné portály, kde je možné hodnotit pronajímatele.

Zahraniční majitelé s účty v cizině

Jak podvod funguje:
Jedná se o velmi častý typ podvodu. Majitel tvrdí, že žije v zahraničí a nemůže se osobně setkat. Požaduje složení kauce a prvního nájmu na zahraniční účet, a to předem. Někdy se dokonce ohánějí smlouvou s kurýrní společností, která má doručit klíče. Když jsem zkoušel trvat na osobní prohlídce, komunikace rychle skončila. Další variací tohoto podvodu je tvrzení, že klíče vám budou zaslány přes kurýra po provedení platby.
Jak se chránit:

Pokud majitel trvá na zahraničním účtu nebo odmítá osobní setkání, je to červená vlajka.

Trvejte na osobním setkání a podpisu smlouvy na místě.

Otevřete katastr nemovitostí a zjistěte, zda osoba, se kterou jednáte, skutečně vlastní byt.

Pokud se majitel odvolává na zahraniční pracovní povinnosti nebo jiné důvody, proč nemůže být přítomen, požádejte o důkaz, že byt skutečně vlastní.

Falešné stránky napodobující Booking a Airbnb

Jak podvod funguje:
Podvodníci se vydávají za pronajímatele a tvrdí, že k rezervaci bytu využívají platformy jako Booking.com nebo Airbnb. Pošlou vám odkaz na falešnou webovou stránku, která vypadá takřka identicky jako originální platforma. Po provedení platby zjistíte, že web byl podvodný a peníze jsou nenávratně pryč. Jeden takový odkaz mi přišel do emailu, kdy podvodník tvrdil, že musí zajistit rezervaci přes „bezpečnou platbu“. Falešné stránky často obsahují i falešné recenze, které mají vyvolat dojem důvěryhodnosti.
Jak se chránit:

Nikdy neklikejte na odkazy zaslané emailem nebo zprávou. Přihlaste se přímo na oficiální web Booking.com nebo Airbnb a hledejte nabídku tam.

Důležitě si zkontrolujte URL adresu. Falešné stránky mohou obsahovat drobné odchylky, například „booklng“ místo „booking“ nebo použití neobvyklých domén jako „.info“ nebo „.xyz“ místo „.com“.

Používejte dvoufázové ověření a sledujte recenze dané nabídky. Pokud je stránka nová nebo obsahuje příliš mnoho podobně formulovaných recenzí, buďte opatrní.

Požadujte oficiální potvrzení rezervace přímo v aplikaci nebo na webu Booking.com či Airbnb.

Pronájem bytu, který není k dispozici

Jak podvod funguje:
Jeden z nejzákeřnějších podvodů. Podvodníci nabídnou k pronájmu byt, který není v jejich vlastnictví. Po zaplacení kauce a nájmu zjistíte, že skutečný majitel nemá o žádném pronájmu tušení. Občas se podvodníci snaží působit důvěryhodně tím, že se osobně setkají s obětí a předají falešné klíče.
Jak se chránit:

Požadujte doklad o vlastnictví bytu, například výpis z katastru nemovitostí.

Oslovte skutečného majitele a ověřte si, zda má pronajímatel oprávnění byt pronajímat.

Pokud dostanete klíče předem, ověřte si, že skutečně pasují do zámku a že máte přístup do celého bytu.

Důvěřujte své intuici. Pokud se něco zdá neobvyklé, raději transakci přerušte.

Praktické rady na závěr

Ověřujte informace: Zadejte fotografie bytu do vyhledávače obrázků, zda se neobjevují v jiných inzerátech.

Neplaťte nic předem: Kauci a nájem plaťte až po osobní prohlídce a podpisu smlouvy.

Pozor na podezřelé jednání: Pokud majitel odmítá prohlídku nebo spěchá na složení peněz, buďte obezřetní.

Mějte svědka: Na prohlídky chod’te s další osobou, která vám pomůže lépe posoudit situaci.

Ověřte majitele: Pokud máte pochybnosti, kontaktujte sousedy nebo správce budovy, abyste zjistili více informací o bytě.

Hledání pronájmu v Praze může být složité, ale s trochou opatrnosti lze předejít nepříjemnostem. Důležité je zůstat obezřetný a věřit své intuici. Pokud se něco zdá příliš dobře na to, aby to byla pravda, pravděpodobně jde o podvod.

Článek Nejčastější podvody s nabízením nájmů a jak se jim vyhnout se nejdříve objevil na Michal Seidler.