Kdo dnes v Praze kupuje byt, zaplatí za typickou nabídku kolem deseti milionů korun. A dostane za ně zhruba 58 metrů čtverečních. Není divu, že čím dál víc lidí kolem mě se ptá, jestli by nedávalo větší smysl koupit něco u moře, na horách nebo aspoň v Budapešti.
Tuhle otázku slýchám často, protože se nemovitostem v Evropě věnuji každý den. Stavím Seeki.eu, vyhledávač, který spojuje inzeráty z dvanácti zemí do jednoho místa. Mám tak před sebou něco, co běžný kupující nevidí: ceny v Praze, Málaze nebo Terstu vedle sebe, ve stejné měně a počítané stejně.
Zkusil jsem tedy odpovědět poctivě a s daty. Kde se nemovitost v zahraničí opravdu vyplatí, kolik stojí a na co si dát pozor.
- Kolik vlastně dostanete za cenu pražského bytu?
- Nemovitosti ve Španělsku: nejvíc bytu za peníze
- Nemovitosti v Itálii: Jadran blízko domova
- A co Chorvatsko?
- Nemovitosti v Portugalsku: krásné, ale už ne levné
- Nemovitosti v Rakousku: hory za pražské ceny
- Maďarsko a Slovensko: nejlevnější vstup
- Vyplatí se nemovitost v zahraničí jako investice?
- Jak bych vybíral já
- Časté otázky
- Závěr
- Nemovitost v zahraničí: kde za cenu pražského bytu koupíte dvakrát víc
Doporučuji:
Bulios BLACK - Unikátní investiční nástroje a vzdělávací platforma
analýzy, profesionální portfolia, férová cena akcíí, tipy na zajímavé akcie
Sám aktivně Bulios BLACK používám, posunul mé portfolio na novou úroveň a proto vám jej mohu vřele doporučit v souladu s kodexem.
Kolik vlastně dostanete za cenu pražského bytu?
Začnu tím nejzajímavějším. Vezměme mediánový pražský byt na prodej za 404 000 €, tedy asi 9,8 milionu korun, a podívejme se, kolik metrů čtverečních by se za stejné peníze dalo koupit jinde:
| Místo | Cena za m² | Plocha za cenu pražského bytu |
|---|---|---|
| Praha | 6 974 € | 58 m² |
| Torrevieja (Španělsko) | 2 727 € | 148 m² |
| Liptovský Mikuláš (Slovensko) | 3 232 € | 125 m² |
| Terst (Itálie) | 3 267 € | 124 m² |
| Valencie (Španělsko) | 3 291 € | 123 m² |
| Portimão (Portugalsko) | 3 433 € | 118 m² |
| Budapešť (Maďarsko) | 3 665 € | 110 m² |
| Málaga (Španělsko) | 3 866 € | 105 m² |
| Vídeň (Rakousko) | 6 727 € | 60 m² |
Praha je v celém mém srovnání nejdražší na metr čtvereční. Předběhne i Vídeň, Lisabon nebo rakouské lyžařské středisko Zell am See. Na jihu Španělska přitom za stejné peníze pořídíte byt více než dvakrát větší.
Dobře, ale metry čtvereční nejsou všechno. Pojďme se podívat na jednotlivé země.
Nemovitosti ve Španělsku: nejvíc bytu za peníze
Španělsko je pro Čechy nejčastější volba a data ukazují proč. Nejlevnější je jih Costa Blanca. V Torrevieje stojí typický byt kolem 219 000 € (5,3 milionu korun). V sousední Orihuele, kam patří i oblíbená Orihuela Costa, je to kolem 250 000 €.
Kdo chce spíš živé město než letovisko, podívá se do Valencie nebo do Málagy. Tam se mediánové byty pohybují mezi 315 000 a 350 000 €, pořád tedy levněji než v Praze. Naopak Marbella je jiná liga: typický byt tam stojí skoro 780 000 €.
Na co si dát pozor: Španělsko má vysoké daně při koupi. Podle regionu zaplatíte 6 až 13 % z ceny a s poplatky se celkem dostanete na 8 až 14 %. U bytu za 250 000 € to znamená dalších zhruba půl až skoro milion korun. Než začnete, budete také potřebovat daňové číslo NIE. Jak ho vyřídit, popisuje tento průvodce.
Nemovitosti v Itálii: Jadran blízko domova
Itálie láká hlavně tím, že je autem na dosah. Oblíbené Benátsko ale levné není. V Caorle stojí typický byt kolem 309 000 € a v Jesolu přes 400 000 €. Inzerátů je tam ale málo, takže tato čísla berte orientačně.
Příjemné překvapení je Terst. Cenou za metr čtvereční je to jedno z nejlevnějších míst celého srovnání, typický byt kolem 100 m² vyjde na zhruba 320 000 €. Navíc je to celoroční město, ne resort, který v listopadu zavře.
Na co si dát pozor: daň se v Itálii nepočítá z kupní ceny, ale z katastrální hodnoty. U druhého bydlení je 9 % a celkové náklady na koupi vycházejí na 7 až 11 %. Budete potřebovat italské daňové číslo codice fiscale.
A co Chorvatsko?
Chorvatsko je pro Čechy asi nejvíc vysněná destinace, takže tu musím být upřímný. Seeki ho zatím nepokrývá, a proto k němu nemám čísla ze stejného zdroje. Nechci ho srovnávat odhadem vedle skutečných dat.
Jako orientační bod může posloužit italské pobřeží na druhé straně Jadranu, tedy Terst a Benátsko.
Nemovitosti v Portugalsku: krásné, ale už ne levné
Portugalsko bylo dlouho tipem na levné bydlení u oceánu. To už neplatí, aspoň ne v Lisabonu. Mediánový byt v Lisabonu dnes stojí kolem 595 000 € (14,5 milionu korun). Cena za metr je tam jen zhruba o desetinu nižší než v Praze.
Rozumnější jsou města na jižním pobřeží Algarve. V Portimãu nebo Albufeiře seženete typický byt za 320 000 až 350 000 €. Byty tam bývají větší, kolem 80 až 100 m².
Na co si dát pozor: celkové náklady na koupi jsou vysoké, přibližně 10 až 11 %. Budete potřebovat daňové číslo NIF a obvykle i daňového zástupce.
Nemovitosti v Rakousku: hory za pražské ceny
Byt na horách je sen mnoha lyžařů. Rakouská střediska jsou ale cenově na úrovni Prahy. V Zell am See stojí typický byt kolem 468 000 €, ve Vídni kolem 420 000 €.
Na co si dát pozor: v Salcbursku a Tyrolsku platí omezení pro využití bytů jako druhého bydlení. Ne každý byt si můžete koupit jen na víkendy a dovolenou. Před podpisem si proto ověřte, zda je konkrétní byt k rekreačnímu užívání schválený. Náklady na koupi se pohybují mezi 6 a 8 %.
Maďarsko a Slovensko: nejlevnější vstup
Pokud nemusí být moře, jsou nejdostupnější naši sousedé. V Budapešti koupíte typický byt za zhruba 205 000 €, tedy asi 5 milionů korun. Za cenu pražského bytu tam máte dvojnásobnou plochu. U Balatonu, například v Siófoku, je to podobné.
Na Slovensku vychází nejlépe Liptov. V Liptovském Mikuláši stojí typický byt kolem 178 000 €, tedy pod 4,5 milionu korun. Zajímavé je, že Vysoké Tatry jsou dnes na metr dražší než Bratislava.
Velkou výhodou obou zemí jsou nízké vedlejší náklady. Na Slovensku neplatíte žádnou daň z převodu a koupě vás stojí jen kolem 1 až 2 % navíc, v Maďarsku kolem 5 až 6 %.
Vyplatí se nemovitost v zahraničí jako investice?
Tady je potřeba trochu zchladit nadšení. Když porovnám nabídkové ceny s nájmy, vychází hrubý výnos z dlouhodobého pronájmu takto:
- Praha a Brno: zhruba 3,5 %
- Vídeň a Bratislava: zhruba 4 %
- Málaga, Lisabon, Portimão: zhruba 5 %
- Budapešť, Benidorm, Torrevieja: zhruba 5,5 %
Na papíře tedy zahraničí vydělává víc než Praha. Jenže je to hrubý výnos. Neobsahuje daně, správu, opravy, období bez nájemníka ani poplatky ve společenství vlastníků, které bývají v přímořských komplexech s bazénem vysoké.
Krátkodobé pronájmy přes Airbnb jsem do čísel nezahrnul. V letoviscích mají úplně jinou ekonomiku a řada měst je čím dál víc reguluje. Příjmy z pronájmu v zahraničí navíc budete danit, a to podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Tady se vyplatí zaplatit si hodinu u daňového poradce.
Jak bych vybíral já
Kdybych dnes kupoval nemovitost v zahraničí, začal bych otázkou proč. Byt na léto, byt na důchod a byt na pronájem jsou tři úplně jiné nákupy. Letovisko je kouzelné v srpnu a vylidněné v listopadu. Pro pronájem proto dávají větší smysl celoroční města jako Málaga, Valencie, Terst nebo Budapešť.
Pak bych k ceně z inzerátu hned přičetl daně a poplatky. Levnější metr čtvereční ve Španělsku vám snadno sní vyšší daň z převodu.
A nakonec bych se na lokalitu podíval nejdřív v datech a potom osobně. Jak daleko je obchod, lékař nebo zastávka, jak vypadá okolí mimo sezónu. Právě kvůli tomu jsem Seeki začal stavět: aby šlo porovnat ceny za metr čtvereční napříč Evropou a hned projít konkrétní nabídky v češtině, bez přepínání mezi pěti zahraničními portály.
Časté otázky
Může Čech koupit nemovitost v zahraničí?
Ano. Jako občan EU máte ve většině evropských zemí stejná práva na koupi jako místní. Liší se hlavně administrativa, například daňová čísla nebo omezení druhého bydlení v Rakousku. Přehled po zemích najdete v článku koupě nemovitosti cizincem v Evropě.
Kde je nejlevnější nemovitost u moře?
Z míst, která jsem srovnával, vychází nejlevněji jih Costa Blanca ve Španělsku. V Torrevieje stojí metr čtvereční kolem 2 700 € a typický byt kolem 219 000 €.
Kolik stojí koupě nemovitosti v zahraničí navíc?
Záleží na zemi. Na Slovensku jen kolem 1 až 2 % z ceny, ve Španělsku 8 až 14 % a v Portugalsku kolem 10 až 11 %. Podrobné srovnání je v článku o skutečných nákladech na koupi nemovitosti v Evropě.
Dostanu na nemovitost v zahraničí hypotéku?
Často ano, ale ne u každé banky a za horších podmínek než doma. Srovnání podle zemí je v průvodci hypotékou pro cizince v EU.
Závěr
Nemovitost v zahraničí dnes pro Čecha není luxus pro vyvolené. Za cenu menšího pražského bytu je na Costa Blanca, v Terstu nebo v Budapešti k mání byt o dvojnásobné ploše. Levnější metr čtvereční ale není celý příběh. Vyšší daně, poplatky za správu a prázdný byt mimo sezónu dokážou výhodu rychle smazat.
Data za vás rozhodnutí neudělají, ušetří vám ale spoustu chyb. A pokud máte s koupí v zahraničí vlastní zkušenost, budu rád, když se o ni podělíte v komentářích.
Ceny jsou mediány nabídkových cen aktuálně inzerovaných bytů na Seeki.eu k 15. září 2026, přepočtené kurzem 24,29 Kč za euro. Nejde o realizované prodejní ceny. Hrubý výnos počítám jako roční nájem za m² vydělený cenou za m². Článek slouží k orientaci a není investičním doporučením. Jsem zakladatel Seeki.eu.
